房企业绩众相之三：净利下滑之谜

（图片来源：全景视觉）

经济观察报 记者 谢敏敏 3月份历来是房地产开发企业公布业绩的日子，2019年3月份房企业绩会格外热闹，从富力地产李思廉的 海南必然放开限购 ，到碧桂园杨国强对女儿杨惠妍 verygood 的评价，都引发业绩不少口水。

但随着房企陆续公布2018年业绩报告，3月份又是一个几家欢乐几家愁的日子。从盈利能力来看，虽然多数房企仍保持净利润增长，但也有不少房企净利润增速同比放缓，甚至部分房企净利润出现大幅下滑。

限价和市场下行成为影响房企业绩的关键因素，2018年万科项目存货跌价准备为23.1亿元，同比增加43.4%，影响税后净利润7.8亿元，影响归属于母公司股东的净利润6亿元。同期万科实现权益净利润337.7亿元，同比增长20.4％，增幅相较2017年下跌了13个百分点；权益净利率为11.3％，同比下降0.2%。

2018年企业净利润出现了大幅下滑的或亏损企业中，多数为中小房企或即将退出房地产行业的企业。不过，也不乏富力、远洋、绿城等规模超过千亿的中大型房企。

对于这些亏损的企业来说，虽然各有各的理由，但从行业角度来看，利润增长放缓趋势较为明显。正如2018年万科《致股东》中指出，在房地产白银时代，市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的红利期已经结束。

富力地产：溢价收购收益减少

3月20日，富力地产对外发布了2018年业绩，全年营业收入达到768.58亿元，同比增长29.66%。其中结算销售收入为663.8亿元，在1311亿元协议销售中，这一结算比例在房地产行业中相对较高。

同期富力地产净利润同比减少了六成。2018年全年净利润为83.71亿元，2017年由于收购万达酒店和写字楼资产而产生的131.08亿元 议价收购收益 ，富力净利润达到了214.24亿元。

如果将收购万达资产带来的收益剔除，2018年富力地产净利润与2017年持平。富力的净利润受到了多方面因素影响。首先，酒店业务一直在亏损中。2018年富力酒店业务亏损额达到了4.59亿元，比2017年同期增加了214%。过去的5年，富力酒店亏损金额分别为2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元、1.83亿元和1.46亿元，已经连续6年亏损。

截至2018年底，包括收购而来的70余间万达酒店，富力共有89间运营中酒店。对于亏损一事，富力地产董事长李思廉在2018年全年业绩会上回应称，酒店的账本身很难赚钱，主要看其的现金流。

另外一方面，富力2018年的三项费用大幅增加，增速明显超过营收增速，很显然这也影响到了富力的净利润水平。根据业绩公告，2018年富力全年的销售费用、管理费用、财务费用分别为25.57亿元、56.34亿元、52.12亿元，比2017年同期分别上涨40%、60%、211.72%。三项费用总额为134.03亿元，同比增幅达91.06%。

财务成本增加背后是短期融资增加及融资成本上升。业绩公告显示，截止2018年底，富力地产短期债务高达523.5亿元，同比增加了84.24%。2018年富力超短期融资、海外融资等都呈现大幅度增长，这也使得其全年融资成本高达52.12亿元，比2017年增加了35.39亿元。

2019年以来，富力进一步加大融资力度。根据富力地产发布的公告，2019年以来，其累计发行3期为期9个月的超短期债券，累计募资48亿元；同时向海外借款16.25亿美元，以及发行债券募集70亿元。仅这三项融资手段，富力融资额度就达到247亿元。

绿城中国：减值拨备增多

绿城中国的净利润表现同样不佳。业绩公告显示，2018年公司股东应占利润10.03亿元，较2017年的21.9亿元下降11.87亿元，下降幅度为54.2%。

绿城方面解释称，净利润大幅下降的原因主要包括多个因素，其中集团出售附属公司而带来的股东应占利润较2017年减少7.7亿元；计提的减值亏损拨备对股东应占利润的影响较2017年增加6.51亿元；以及因人民币贬值对本集团若干外币借款计提未实现汇兑净亏损4.88亿元。

绿城还对旗下5个项目进行计提减值亏损，分布在西安、成都、北京、诸暨等地。对此，绿城执行总裁李青岸回应称，进行拨备是财务上的安排，在2018年完成各个股东下达的利润指标的情况下，认为有能力覆盖掉拨备的影响，所以对历史上沉淀的几个项目进行了拨备。

绿城董事会秘书冯征则表示，对于拨备的情况，主要受到调控政策影响： 如果限购、限价政策上放松的话，可能就回来了，也不需要拨备。 西安是买的老项目，原来的项目销售额是亏损的，做了拨备。但是没开发的，我们会有很大的盈利，先亏了我们先拨了，后面整体的项目是赚钱的。青岛的项目是绿城早期拿的项目，当时地价比较高，所以按照准则最新的成本和未来的售价进行了拨备。未来会根据实际的情况，在合理的时候进行合理的调整。 冯征说。

从财务数据看，绿城的盈利能力有待加强。2018年绿城实现营业收入603亿元，同比增长了43.7%，毛利率为22.8%，同比增长了3.56个百分点，但净利率则从2017年的6.4%下降至3.9%，下降了2.43个百分点，归母净利率也从5.2%降至1.7%，连续两年下滑。克而瑞的数据显示，这一数字不及行业平均水平的三分之一。

远洋集团：京津冀环保停工

在2018年终于迈入千亿门槛的远洋集团，交出了一份并不能令投资人如意的成绩单。

3月20日，远洋集团发布2018年业绩，全年销售首次突破千亿大关，达到1095亿元。营收为414.22亿元，同比下降10%。远洋解释称，营业额下降的主要原因包括2018年一季度环保停工导致工期推后及部分项目以股权转让形式出售，收益未计入营业额。

2018年北京市场在远洋集团份额达到38%左右。另一家北京市场占比高达55%的房企 首创置业，其净利润也大幅下滑了31.82%。万科北方区域的净利润贡献同样与营收比例不相匹配。

2018年远洋毛利润为82.87亿元，较2017年下降26%，毛利率同比下降5个百分点至20%，净利率下降至11%。净利润为35.74亿元，同比减少30.12%。

2018年底，远洋集团将远洋光华国际项目出售给物业基金公司，该物业基金由远洋集团与合资伙伴共同成立。通过这一交易，远洋获得了53.8亿元收益，为远洋集团带来了17.95亿元的税前利润。

即便如此，2018年远洋集团核心净利润也只有46.7亿元，较去年同期下降25%。如果减去一次性项目和投资物业公平价值收益，同期，远洋集团核心利润为26.19亿元，同比下降了35%。

克而瑞分析师沈晓玲认为，远洋的净利润下滑，除了营业收入下降以及毛利润下降带来的影响，还有一个原因是三项费用支出的增加。

业绩公告显示，2018年远洋的销售和市场推广费用由2017年的8亿元大幅上升至12.08亿元，上涨了约50.7%；行政管理费用由2017年的12.4亿元上升至17.3亿元，上涨约40%；财务费用则由2017年的11.74上升至2018年的17.75亿元，上涨幅度约为51%。 与其他同规模房企相比，远洋集团整体盈利能力还有差距，加之其新增土地成本依旧达7100元/平方米，而且总土储的平均成本也上涨了400元/平上升至6900元/平米，未来依然考验其利润空间。 沈晓玲分析说。

中指院新报告显示，2018年百强房企营业收入均值为486.2亿元，净利润均值为64.4亿元。按照这一标准。旭辉、远洋、金茂、蓝光、奥园等排名前列的房企，其收入和净利润普遍在百强房企收入均值之下。

相关阅读：房企业绩众生相之一：稳字当头

             房企业绩众相之二：三巨头的新宠儿

             房企业绩众相之四：苏浙粤压舱土储